Ajakirjandus ja sotsiaalmeedia on täis õuduslugusid, kuidas pealtnäha lihtne kinnisvara müügitehing on endaga kaasa toonud aastaid kestva vaidluse varjatud puuduste üle. Müüja väidab pisarsilmil et rääkis ja näitas kõik ausalt ära, ostja on minestamise äärel üllatusest et ostetud muldvana rehielamu ei vastagi kaasaja ehitusnormidele.
KUIDAS MÜÜA KINNISVARA, MIDA MÜÜA POLE VÕIMALIK?!
ÜHE VARJATUD JA VARJAMATA PUUDUSTEGA MAJA LUGU
KAIDO KALJUSTE
kutseline kinnisvaramaakler Pärnus ja Viljandis
Ajakirjandus ja sotsiaalmeedia on täis õuduslugusid kinnisvara varjatud puudustest, kus pealtnäha lihtne müügitehing on endaga kaasa toonud aastaid kestva (kohtu-)vaidluse. Müüja väidab pisarsilmil et rääkis kõik ausalt ära ja ostja on minestamise äärel üllatusest, et ostetud muldvana rehielamu ei vastagi kaasaja ehitusnormidele.
Kas elu ongi nii keeruline või on kinnisvara võimalik müüa ka nii, et peale tehingut ei pea aastaid rahusteid närima? Selgitan seda läbi ühe probleemse maja müügiprotsessi. Ja nagu kõik Hollywoodi filmid, põhineb ka järgnev lugu tõestisündinud juhtumil.
Heliseb telefon. Soovitakse müüa üks väike majake keskmiselt depressiivses väikelinnas. Kiire pilk kalendrisse ja teatangi rõõmsalt, et hoolimata arvukatest müügitehingutest ja pidevast notaribüroos istumisest saan juba tunnikese pärast kohal olla.
Autost väljudes saan kohe aru et selle maja müügikuulutuses saan kasutada kõiki tavapäraseid maaklerite lemmikväljendeid – hubane, valgusküllane, hea planeeringuga, soodne investeerimisvõimalus, heas asukohas jne. Ja käsi südamel, tollel hetkel veel tundub, et mõni neist võib ka tõsi olla.
Ainus, milles ma kahtlen – kas hubane on ainult maja või ka eemal aianurgas olev sammaldunud katusega poolviltune kuurilobudik. Otsustan siiski, et see jaanitule materjaliks sobiv ehitis on pigem valgusküllane ja hea planeeringuga. Ning tundes heameelt, et ostjaid jalust nõrgaks võttev reklaamtekst juba mu peas ennast valmis on kirjutanud, surun omanikul kätt ja asun uurima, miks siis nii hubane majake müüki läheb?
Kuuldes, et on mõned mured, ei oska veel midagi halba aimata. Lihtsat tehingut pole olemas ja iga kinnisvaraga on seotud mõni varjatud või varjamata puudustest tulenev probleem – olgu selleks siis ehitise kehv olukord, puuduolevad dokumendid, tige (eks)abikaasa või kiuslikud naabrid (neist viimastest kirjutasin SIIN).
Aga alati saab olukord veel hullemaks minna
Kuulen sõna MAJAVAMM. „Ohh, per… päriselt või?!“, suudan veel viimasel hetkel viisakaks jääda. Tunnen, kuidas külm higi mööda selga alla voolab ja maakleritasu näppude vahelt tuulde pudeneb.
Kõigest väest pingutades teen halva mängu juures siiski head nägu. Nagu Eesti sportlane, kes peale viimasele kohale jäämist teatab õhtustes spordiuudistes rõõmsalt, et siit on nüüd küll hea edasi minna. Purunenud enesekindluse kilde kokku korjates sammun koos omanikuga majja, ise närviliselt maha vaadates, et ega majavamm juba mu kingi näri.
Peale ringkäiku hoonetes saan aru, et olukord on hull ja müügitehinguni jõudmine on sama tõenäoline, kui Reformierakonnal võimalus järgmised valimised võita. Samale järeldusele on jõudnud ka müüja ise, kes majakese ise alles paar kuud tagasi soetas. Ja ometi oli see ostmise ajal aktiivses kasutuses ja müüja mingeid olulisi puudusi ei nimetanud. Lühidalt kokkuvõttes oli olukord aga järgnev:
- vajunud põrandad ja seinad;
- mädanenud seinapalgid ja olematu soojustus;
- pragunenud ja soojustamata vundament;
- seadustamata juurdeehitused ja puuduvad dokumendid;
- osaliselt naaberkrundile ehitatud kõrvalhoone;
- ning see krdi majavamm.
Kui oled üks neist, kes teeb ise kõik õigesti, küsid kindlasti silmi pööritades: „Kuidas saab üldse nii rumal olla, et midagi sellist osta?!“. Paraku aga on nii, et endale kinnisvara valides toimub see tihti pealiskaudselt ja raha ehituseksperdi peale ei viitsi kulutada keegi. Heal juhul võetakse kaasa Soomes 2 kuud küprokit pannud tädipoeg, kelle teadmised ehitusest on sama head kui mõnel uhhuu-posijal kaasaja meditsiinist.
Ja üldse, kas sa ise võõra inimese koju minnes …?
- torgid seinu, kontrollimaks kas tapeedi ja välisseina krohvi vahel ka midagi on?
- võtad köögist mõne põrandalaua lahti, et majavammi olemasolu kontrollida?
- tõstad nõukaaegse vitriinkapi keset tuba, et selle tagant seinapragusid otsida?
- jääd ööseks, et maja soojapidavusest aimu saada?
Neist viimasega võib mõni müüja ka nõus olla, kui sa talle väga meeldid, aga las see praegu olla. Üldjuhul selliste soovidele vastu ei tulda ja ega sa ise ka midagi sellist teha viitsiks. Lased kaneelisaiade magusast lõhnast ja maakleri müügijutust ennast uinutada ja enne kui arugi saad, oled pangas karjumas: „Kus mu laen on?!!“.
Aga kuidas siis sellist õnnetut kinnisvara müüa?
Ja veel nii, et sind peale müügitehingut ei ähvardaks müügihinnast suurem kahjunõue. Nagu näiteks juhtus SIIN.
Üks võimalus on Raske Südamega Müük. Hästi laialdaselt kasutatav müügitaktika. Nimelt kirjuta Facebooki kuulutus, mida alusta nii: „Raske südamega panen müüki oma nunnu majakese …“. Lootuses et ostja suurest kaastundest väga ei urgitse ja sinuga koos pisaraid valades küsitud hinna kobisemata ära maksab.
Õige eestlase lemmiktoit on siiski teine eestlane ja see kaastunde värk on enamike jaoks selline välismaa seebikatest nähtud mõttetu eputamine. Nii vaatavadki ostjad sinu nunnut lossikest pigem kurja hundi pilguga, kahjunõue varjatud puuduste eest juba enne maja nägematagi valmis kirjutatud.
Seega ei jäägi sul muud üle, kui pead endale selgeks tegema, mida tegelikult müüma hakkad. Ja hoolimata sellest, et see majake on su kodu olnud ehk viimased 20 aastat, võib arusaam sellest olla üpriski kesine. Sest paljusid asju ei oska sa hinnata ostja vaatenurgast ja nii mõndagi sa tegelikult ei tea. Nii võibki hilisema kohtuvaidluse käigus võib tulla endalegi üllatusena, et maja peamiseks soojustusmaterjaliks oli viis kihti Sirpi ja Vasarat.
Mõni romantilisema hingega ostja võib küll peale tapeedi eemaldamist heldinult jääda lugema lüpsja Leida tunnetest töö, partei ja kodumaa vastu, mõni aga meenutab hämmeldusega su (maakleri) kiidulaulu hästi soojapidavast majast ega saa aru kas on see kummitus või uudishimulik naaber, keda ta läbi seina näeb.
Oot, aga kuhu ma selle majavammiga jäingi?!
Ühesõnaga läksin mina siis koju ja panin omaniku jutu, enda tähelepanekute ning registritest andmete kontrollimise põhjal kirja 2 lk pikkuse objekti puuduste kirjelduse, mis koosnes 23-st eraldi punktist. Tundsin ennast nagu netikommentaator, sest ega ma midagi positiivset öelda ei osanudki.
Milleks niimoodi tähte närida ja mitte lihtsalt kirjutada, et see onnike tuleb põlema panna? Paraku ei pruugi ostjal püromaani kalduvusi olla ja ta soovib siiski päästa mis päästa annab. Ja seepärast tulebki olla võimalikult detailne. Vigade varjamine või naiivne eeldamine et mingi probleem ei ole ostjale oluline, garanteerib igal juhul kurja kirja ostja advokaadilt.
Nii läks ka antud juhul, kus minu kohale jõudmise ajaks oli värske omanik juba osa ostusummast tagasi nõudnud. Mis tegi minu elu siiski kergemaks, sest müüjal polnud enam vajadust müüa sama hinnaga, millega ta maja ostis.
Samas sellist laadi maja müük on keeruline ükskõik mis hinnaga. Müügikuulutuses kirjutada „Soodne investeerimisvõimalus – hubane kodu majavammiga!“, mõjub sama hea reklaamina kui armukest otsival abielumehel Tinderisse oma perepilt ülesse panna.
Kutsuda inimesed kohale ja siis rõõmsalt neile majavammi näidata ei pruugi ka olla kõige parem lahendus. Nii saigi kõigile telefonis räägitud, mis tegelikult ees ootab ja ette saadetud ka müügilepingusse lisatav objekti puuduste kirjeldus. Kohale tulid ainult need, kelle puhul kohapeal minestamist enam karta polnud.
Müügi alustamisest kuni tehinguni kulus 32 päeva. Tegelikult oli see siiski lihtne müük, sest koos müüjaga tegime põhjalikult selgeks, mida ta tegelikult müüb ja ostja teadis täpselt mida ostab. Notar avaldas ostjatele küll ostu puhul kaastunnet aga muidu kulges tehing vägagi lõbusas meeleolus.
Kokkuvõttes on loo moraal lihtne -
TEE ENDALE SELGEKS, MIDA TEGELIKULT MÜÜD
Igasuguste probleemide ja varjatud puudustega kinnisvara on võimalik müüa nii, et ka hiljem saad rahulikult magada ega pea kartma peale müügitehingut pankrotti minekut (nagu meil ühe armastatud näitlejaga juhtus).
Selleks püüa kõigepealt vaadata enda kinnisvara potentsiaalse ostja kriitilise pilgu läbi. Aga kui ikkagi tuleb heldimusest pisar silma ja tundub, et ühtegi puudust ei olegi, siis garanteerin et eksid. Tahaks siin võrdluseks tuua abielulahutuste kõrge arvu – ju ka alguses arvati, et täiesti vigadeta eksemplar.
Müügitehingu riske maandab edukalt mõne tõelise ehituseksperdi palkamine, kes annab hinnangu tehnilise seisukorra kohta ja seda infot jaga ka ostjaga. Või soovita ise ostjal selline ülevaatus tellida. Võid küll kuulda halamist, et selleks pole raha ja aega, kuid võid kindel olla et hiljem probleemide tekkimisel on tal piisavalt raha advokaatide palkamiseks ja aega kummalistes telesaadetes ning Facebookis sind kirumas käia. On sulle sellist kuulsust siis vaja?!
Kui soovid müügiprotsessi endale võimalikult mugavaks ja probleemivabaks teha, siis telli turvaline kinnisvaramüük SIIT
Pealekauba annan müügitehingule TURVALISE KINNISVARATEHINGU GARANTII.
SINU KINNISVARABÜROO – RUUM24
KAIDO KALJUSTE
Kutseline maakler Pärnus ja Viljandis
Tel: 5123103
E-post: kaido@ruum24.ee
